W OCZEKIWANIU NA NOWĄ MARINĘ W GDYNI

Autor:
Michał Stankiewicz

Choć od prezentacji projektu zabudowy mariny w Gdyni minęło już sześć lat - Polskiemu Związkowi Żeglarskiemu wciąż nie udało się rozpocząć jej budowy. Problemem okazały się proporcje pomiędzy funkcją żeglarską, a komercyjną nowego obiektu.

- Obecnie prowadzimy konkretne, zaawansowane rozmowy dotyczące modelu finansowego, a także w kontekście wykorzystania zabudowy i być może zmian proporcji w zakresie przeznaczenia poszczególnych części obiektu – mówi W Ślizgu! Tomasz Chamera, prezes Polskiego Związku Żeglarskiego. -  Póki co wygląda na to, że przewidziane proporcje części żeglarskiej i komercyjnej nie bilansują się. Rozmawiamy dalej. Na pewno nie ruszymy budowy bez zabezpieczenia finansowego. Dlatego nie wskazujemy terminu, kiedy to powstanie – oświadcza szef PZŻ.

Najpierw projekt i dwie spółki

W 2014 roku wszystko wydawało się jeszcze pewne i oczywiste. Wtedy też PZŻ i miasto Gdynia rozstrzygnęły projekt na nową zabudowę istniejącej mariny przy Skwerze Kościuszki. Pokazana wizja była imponująca – na powierzchni prawie 33 tys. m kw. w samym sercu Gdyni stanąć miało nowoczesne zaplecze konferencyjno – szkoleniowe, z biurami i siedzibami dla gdyńskich klubów żeglarskich. Inwestycję wyceniono na 160 mln zł, start budowy zapowiedziano na 2016 rok i powołano do życia spółkę Nowa Marina Gdynia. A dokładniej dwie. Pierwsza to spółka komandytowa, która jest właścicielem gruntów należących do PZŻ. Druga to spółka akcyjna o takiej samej nazwie, która miała przeprowadzić całą inwestycję.

W 2015 roku do spółki akcyjnej zaproszono kluby żeglarskie działające na terenie na którym ma powstać obiekt: Jacht Klub Morski Gryf, Yacht Klub Stal, Yacht Klub Polski Gdynia i Związek Harcerstwa Polskiego. Każdy z klubów kupił po 2 akcje liczącego łącznie 108 akcji kapitału spółki. W rękach PZŻ pozostało 100 akcji. Prezesem Polskiego Związku Żeglarskiego był wtedy Wiesław Kaczmarek, a z kolei sprawami majątkowymi PZŻ zajmował się Jerzy Domański. Obydwaj byli zaangażowani w projekt. Dość szybko doszło jednak do konfliktów. W ośmioosobowej radzie nadzorczej Nowa Marina Gdynia S.A. miejsca podzielono po połowie: 4 dla PZŻ i 4 dla klubów (po jednym miejscu dla każdego klubu). Walne zgromadzenie spółki zdominowane przez PZŻ uchwaliło stałe pensje dla członków rady, ale tylko tych z ramienia PZŻ, w tym m.in. dla Wiesława Kaczmarka i Jerzego Domańskiego. Delegaci klubów nie pobierali wynagrodzeń, a ZHP na znak protestu przeciwko wypłacaniu kasy przedstawicielom PZŻ powstrzymał się od głosu na walnym zgromadzeniu.

Pensje już wycięte

Z danych w KRS wynika, że za pierwsze miesiące działalności spółki w 2014 członkowie rady nadzorczej wypłacili sobie premie uznaniowe – Wiesław Kaczmarek 28 tys. zł, a Jerzy Domański 22 tys. zł. W 2015 roku spółka na wynagrodzenia wydała 450 tys. zł. z czego niemal połowę na radę nadzorczą. W 2016 roku wynagrodzenia pochłonęły 473 tys. zł: na zarząd wydano 240 tys. zł, a na radę nadzorczą 233 tys. zł. Tutaj należy dodać, że zgodnie z uchwałą - szef rady nadzorczej pobierał 4500 zł netto miesięcznie, a pozostali członkowie po 3500 zł.

Dane za rok 2017 nie są dostępne w KRS. To jednak już rok zmian w Polskim Związku Żeglarskim. Wiesława Kaczmarka zastąpił Tomasz Chamera. Zmiany w PZŻ pociągnęły za sobą zmiany w Nowej Marinie Gdynia S.A. W kwietniu 2017 roku zmieniono skład rady nadzorczej, w której przewodnictwo objął Tomasz Chamera. Rada nadzorcza szybko odwołała dotychczasowego prezesa spółki – Macieja Kurylczyka. Od tego czasu wielokrotnie zmieniano zarząd i radę nadzorczą spółki. Spółką kierowali kolejno: Krzysztof Szewczyk (niecałe 2 miesiące), Bogusław Witkowski (miesiąc), Adam Selonke (pięć miesięcy). Co jednak istotne w czerwcu 2017 roku walne zgromadzenie spółki uchyliło wynagrodzenia dla członków rady nadzorczej. Od tego momentu rada nadzorcza pracuje społecznie, podobnie jak zarząd. 

- Prawie wyzerowaliśmy koszty w ciągu ostatnich dwóch lat, nie ma sensu generowanie ich przed bezpośrednim rozpoczęciem inwestycji – mówi Tomasz Chamera. – Mamy jeden pokój biurowy, gdzie trzymamy dokumentację, z oczywistych względów niezbędne jest wynagrodzenie księgowej. Cały zarząd działa społecznie.

Projekt nieopłacalny

Równolegle trwały próby pozyskania pieniędzy na budowę. Stawka była wysoka, bo w 2019 roku w Gdyni odbędą się Mistrzostwa Świata Juniorów ISAF. Miasto starając się o tą imprezę wśród wielu argumentów wymieniało właśnie powstanie nowej mariny, która miała zostać wykorzystana podczas mistrzostw. Na początku 2017 roku zmieniony został plan zagospodarowania terenu dopuszczający zwiększenie intensywności zabudowy. W czerwcu 2017 roku Gazeta Wyborcza poinformowała, że spółka dostała promesę kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości 95 mln zł, co miało stanowić 60 % kosztów inwestycji. Pozostała część miała pochodzić ze środków własnych. 

Do uruchomienia kredytu jednak nie doszło. Planowana powierzchnia zabudowy ma wynieść 33 000 m. kw., z czego większą część mają zajmować tzw. funkcje komercyjne – czyli restauracje, biura, sklepy, hotel i spa. Właśnie ta część właśnie miałaby zarabiać na cały kompleks. Z kolei około 7500 m. kw ma być użytkowana przez 4 kluby.

 - Rada nadzorcza spółki ostatecznie negatywnie wypowiedziała się w sprawie promesy bankowej, uznając że przedłożona oferta była niemożliwa do spełnienia, bo m. in. kredytodawca w swoim założeniu nie uwzględnił udziału klubów i ZHP zgodnie z podpisanymi porozumieniami – mówi Chamera.

Jak tłumaczą przedstawiciele PZŻ potencjalni inwestorzy oceniali, że proporcje nowej zabudowy pomiędzy częścią komercyjną, a żeglarską nie dawały wystarczającej rentowności. Mówiąc wprost – tej komercyjnej powinno być więcej, a żeglarskiej mniej.

- Zarząd spółki zlecił analizę całego projektu, której wyniki zakwestionowały opłacalność projektu. Zaczęliśmy szukać innych pomysłów na finansowanie. W międzyczasie analizowaliśmy porozumienia z klubami, które jak się okazało nie w pełni spełniały procedury obowiązujące w Związku w 2015 roku. Dokumentacja wymagała uporządkowania. Porozumienia wygasły z końcem 2017 roku. Druga rzecz – potencjalni partnerzy inwestycji zgłaszali, że były niekorzystne jeżeli chodzi o proporcje zabudowy. Finalna wersja podziału powierzchni powinna stanowić pochodną nie tylko oczekiwań stron, ale możliwości efektywnej komercjalizacji obiektu – wyjaśnia Tomasz Chamera.

Jak wyjaśnia prezes PZŻ - rozmowy z potencjalnymi inwestorami toczyły się przez cały 2018 rok. W sierpniu spółka wysłała zaproszenia do składania ofert do 8 podmiotów, które deklarowały swoje zainteresowanie współudziałem w inwestycji.Obecnie spółka prowadzi zaawansowane rozmowy z jednym podmiotem.